两大关键：建筑节能和检测

建筑物围护结构的保温性能普遍较差，甚至有相3部分建筑物围护结构不能满足内不结露的低标准，房间热环境质量很差给居民1轧家高23倍，既浪费能源又污染环境。由于能源供需矛盾日益突出，浪费严重，使得量大面广的既有住宅建筑，冬季室内温度往往达4到使用要求。为提高建筑物围护结构保温性能和采暖供热系统效率，节约采暖能耗，1986年建设部发布试行第阶段民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分，2686，其中要求将采暖能耗从当地1980到1981年住宅通用设计的基础上节约30。

为了进步降低采暖能耗，1995年建设部发布第阶段民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分扣2695，其要求从1996年7月1日起，将采暖能耗从当地1980到1981年住宅通用设计国务院1991年第82号令规定，符合建筑节能设计标准的北方节能住宅，其固定资产投资方向调节税为零税。天津市建委1992建规设160号文规定，节能工程竣工后由墙改领导小组办公室会同有关部门进行节能验收，达不到民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分天津地区实施细则标准要求的，由责任单位补交投资方向调节税，并承担节能改造的费用。

建筑节能是我国节能工作的重要组成部分，其任务需由建筑物和采暖供热系统两部分共同来完成。建筑物的节能是通过加强围护结构保温性能和改善门窗气密性能实现的；采暖供热系统的节能是通过提高锅炉运行效率和管网输送率实现的。

由于节能建筑造价高，设计和施工复杂，因此在贯彻执行民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分过程中存在以下问为降低工程造价，些建设和施工单位采用非保温材料代替保温材料，从而降低了建筑物的节能质量；设计人员和开发商担心节能建筑的散热器减少采暖能耗下降后，室温不能达标会引起居民投诉，同时担心节能建筑不能按设计施工以及供暖制度不合理，故仍坚持对节能建筑的采暖系统按非节能建筑进行设计，散热器不减或少减。从而使得管道散热器水泵以及锅炉等设备均偏大，先天形成大马拉小车的局面，设备低负荷运行，效率低，能耗高，不仅加大了建设初投资和占地面积，而且还加大了供暖运行成本。在实际运行中，这些建筑的室温普遍偏高，有的甚至要开窗降温，形成节能建筑在设计计算中节能，实际上并不节能的怪现象。

通常建筑物围护结构的热工忭能设计是按照围护结构逐层材料的导热系数实验室在稳定状态下测试所得厚度进行计算，使之达到围护结构所需的传热系数指标，然后根据设计选定的材料进行施工。这样仅能校核围护结构是否符合建筑节能设计标准的要求，对其实际使用效果却无法保证。主要是由于建筑节能技术尚不完善，特别是在围护结构的些特殊部位存在热桥，另外在施工中也存在难以避免的影响保温材料性能的因素。

多年来，对采暖供热系统的故障仅能靠耳听手摸凭经验判断，不能做出科学的量化的故障诊断。

天津地处寒冷地区，对于寒冷地区的建筑物，其围护结构必须具有足够的保温性能，其目的是保证外围结构内面温度能满足人体卫生标准要求；是防止围护结构面或内部受潮，提高建筑物的耐久性；是节约建筑物使用采暖空调能耗。

近年来，随着我国国民经济的迅速发展人民生活水平的不断提高和住房商品化，特别供暖收费制度即将改革，房屋产权人和使用人不仅关心房屋的结构及其面质量，而且关心房屋的保温节能质量，因建筑物围护结构的保温节能质量直接影响房间的温度热环境质量建筑物的使用寿命以及产权人和使用人的经常性支出。根据天津建委建设1997749号文，自1999年起全面实施建筑节能50.1999年以前为实施节能50的试点阶段。

2000年为既有建筑节能改造试点阶段，从2001年起每年改造，随着国家对环境保护节约能源改善居住条件等问的高度重视，建筑节能工作在不断深人墙体材料不断革新，建筑节能工作也取得了定的成绩。然而不论是新建筑还是既有建筑，其采暖能耗直是靠计算得出。计算方法也是建立在稳定传热基础上的，即假设传热的切因素都不随时间变化。然而室外气象条件如温度风速等是随时间变化的，所以采暖能耗计算与实际使用状况有定误差。为此，必需通过对建筑物和采暖供热系统的实际应用进行检测，检查分析评价建筑物的耗能状况，指导并帮助有关部门科学地分析解决建筑节能工程的故障和疑难问，逐步完善建筑节能技术，片对浪费能源的行为提出处理意，彻底改变节能建筑在设计计算中节能，而在实际使用中并不节能的怪现象，促进节约降耗增效，合理使用能源，确保建筑节能目标的实现，维护投资设计施工和产权人及使用人的合法权益。

建筑节能检测工作必然会促进货能建筑的合理设计和施工，对提高人民生活水平，实现我国经济可持续健康发展，改善环境，提高投资的经济和社会效益将起到非常重要的作用。

也谈1丁0对中国房地产业的影响丁，对中国房地产业的近期影响是显而易的。中美协议刚刚签署周，北京科技会展中心即被外商买走了层。北京京华豪园主要是高档涉外豪华公寓，销售对象主要是归国华侨和外籍人士，中美协议签订后周，即售房15套。香港梁振英测量师行仅在中美签订协议后几天就接受来自香港5亿美元的委托投资及新加坡的大笔投资委托。

从目前情况看，办公楼商住楼外销公寓将成为最先受益者。中美协议的要点除了关税问，最主要是对银行保险证券通讯业以及会计律师建筑设计工程等专业服务领域的开放。对外进步的开放，意味大量机构的设立和人员的进人。这些机构必然需要大量的办公场所和住房；特别是些国外著名银行的中国总部，保险公司的总部等都需要高档办公楼。

与以往房地产价格的构成因素相比，人世后的房地产价格走势将面临更复杂的局面，受影响的因素也会更多。以往对房地产价格起主要作用因素是土地成本建筑成本供求配套费用及税收融资等，人世后，由于关税降低，些建筑材料的价格面临下降，建设成本势必随之降低。但是，由于房地产市场的开放，高档物业需求量的增加，使沿海地区的土地供应更加紧张，国外企业的进人使市场竞争更加激烈，土地成本将会上升；再从供求关系看，由于需求上升，也将对价格产生影响，在配套和其他费用没有太大变化用，价格会上升，些中小城市由于建材价格的下降，房地产价格会有小幅下降。总体上看，房地产价格的中长期走势会是稳中趋升。